Extrait du Livre
Enchères Immobilières : les secrets pour réussir et s'enrichir
Un livre dédié à l'univers des ventes aux enchères immobilières judiciaires, destiné aux investisseurs et aux marchands de biens.
Voici un extrait de l'introduction du livre consacré au Mindset de l'investisseur qui souhaite réussir aux enchères immobilières.
Le mindset gagnant aux enchères immobilières
Il y a infiniment peu de chance pour que celui ou celle qui n’a pas le bon état d’esprit se lance et réussisse !
Le mindset : l’élément N°1 de tout progrès, de toute réussite, de tout changement. Sans le bon état d’esprit rien n’est possible. Sans le bon mindset aucune chance de réussite pour celui ou celle qui désire se lancer sur une nouvelle voie. Certains ne parviennent pas à se lancer dans un nouveau projet, bloqués par la peur d’échouer. D’autres, plus téméraires, ont tendance à se lancer sans prendre la peine d’évaluer un minimum les étapes à franchir. Et puis il y a les autres, l’entre deux, les plus raisonnables sans doute. Celles et ceux qui vont chercher à se documenter tant sur la matière qu’ils veulent maîtriser, que sur le chemin parcouru par ceux qui la maîtrisent déjà. Lors de l’écriture de ce livre, j’ai donc décidé de vous partager à la fois les connaissances juridiques et pratiques dont vous aurez besoin pour réussir dans les enchères judiciaires. Et puis, au fil de son écriture et arrivant sur la fin, je me suis aperçu qu’il manquait un élément essentiel : l’état d’esprit. A la fois l’état d’esprit pour réussir aux enchères judiciaires, mais aussi celui dans lequel les aborder, les imbriquer dans votre développement de patrimoine immobilier. J’ai donc décidé de vous parler d’état d’esprit dès l’introduction.
J’aimerais vous dire que la simple lecture de ce livre vous rendra riche.
J’aimerais vous dire que vous allez acheter dix biens dans les six mois qui suivront sa lecture et que vous serez libre financièrement si c’est votre but.
J’aimerais vous dire qu’après avoir lu ce livre vous remporterez chaque enchère tentée.
J’aimerais vous dire que grâce à ce livre, vous saurez utiliser la technique qui vous permettra à coup sûr de remporter toutes les enchères qui vous intéressent.
Ce serait faux et je ne suis pas marchand de rêve !
Je peux vous apprendre à pêcher, mais je ne peux pas vous garantir qu’il y aura du poisson ! Je ne peux pas non plus vous garantir que le poisson qui sera présent sera à votre goût, et encore moins que vous serez le seul à pêcher !
Il y a une donnée essentielle dans les enchères qu’il ne faut absolument pas éluder : l’autre. Bien que ce ne soit ni un jeu ni une guerre, je parlerai parfois d’adversaire dans ce livre. Adversaire car il y a bel et bien un élément extérieur qui entre toujours en ligne de compte dans une enchère, l’autre individu intéressé par le bien.
Il vous sera parfois tout simplement impossible de remporter une enchère à un prix raisonnable. Pourquoi ? Par ce que lorsque vous serez face à un particulier qui désire acheter sa résidence principale, il n’aura aucune problématique de rentabilité sur le bien. Il sera donc prêt à l'acquérir plus cher que vous.
Je vous parlerais en détails plus loin dans ce livre des moyens grâce auxquels vous pouvez reconnaître certains profils d’enchérisseurs lors des visites afin de vous épargner certaines enchères. Je vous expliquerai également comment vous éviter la peine d’aller échouer systématiquement sur certaines d'entre elles. Mais d’ores-et-déjà sachez une chose : il n’y a pas et il n’y aura jamais de recette miracle.
Pas même de fixation de prix idéal, et vous ne serez que très rarement seul en course.
C’est le postulat de départ. Dans les lignes qui viennent, nous emploierons parfois l’expression « prix idéal ». Il désignera VOTRE prix idéal. Pas LE prix idéal pour remporter les enchères. Celui-là vous le connaîtrez seulement le jour de l’audience !
Afin de réussir à faire de belles affaires dans l’univers des enchères judiciaires je pense qu’il faut accepter trois données :
1/ Les entrées sont limitées. Il faut être prêt à bondir sur le bien qui vous intéresse.
2/ Votre but est de maximiser vos chances. Pas de remporter le bien à tout prix. Soyez prêt à perdre.
3/ Les enchères sont une corde à votre arc. Pas votre moyen exclusif d’investissement.
1/ Les entrées sont limitées. Il faut être prêt à bondir
Les entrées sont limitées. J’entends par là qu’il faut tenir compte des aléas des procédures qui conduisent les biens à se retrouver vendus aux enchères. Il n’y a pas de logique de marché, pas de tendance. Il peut arriver que dix biens soient vendus sur une seule audience, puis qu’au cours des trois mois suivants il n’y ait que trois ou quatre biens en vente. Parfois même, selon votre secteur géographique, il est possible qu’aucun bien ne soit vendu sur une période de deux ou trois mois. La patience est donc un élément prépondérant lorsqu’on s’intéresse aux enchères judiciaires. Il est essentiel de ne pas vous décourager. Il se peut également qu’il y ait des biens mis en vente, mais pas le type de biens qui vous intéresse. Exemple, vous souhaitez investir uniquement dans une maison, et seuls des appartements sont proposés à la vente. Là-encore, patience. Ou alors, adaptez votre politique d’investissement aux biens proposés à la vente. S’il y a beaucoup d’appartements proposés, peut-être serait-il intéressant pour vous de suivre ces ventes afin de regarder les prix auxquels se vendent ces appartements lors des enchères et d’envisager de saisir une ou deux opportunités sur des appartements puisque ces produits sont disponibles sur votre secteur et se vendent en-deçà du prix du marché.
Réussir à faire de belles affaires aux enchères c’est aussi savoir s’adapter. S’adapter aux enchères locales et aux biens qui y sont régulièrement proposés. Et éventuellement s’ouvrir sur de nouveaux secteurs.
Je me suis employé dans les pages qui suivent à vous aider non seulement à maîtriser tous les outils qui vous seront utiles, mais aussi à optimiser et organiser vos démarches, ainsi qu'à vous faire gagner du temps et de l’énergie. Cela dans un but précis : vous aider à patienter et à être prêt à bondir.
Ne passez pas votre temps à scroller sur les sites de ventes. Vous allez vous épuiser, vous disperser, et puis vous finirez par vous décourager. Vous allez même sans doute manquer des biens car vous aurez oublié de consulter les ventes durant un mois. Et vous finirez par vous dire que les ventes aux enchères ne présentent aucun intérêt.
Mon conseil : partez du principe qu’il faudra être patient et tenez-vous prêt. Configurez votre recherche, organisez-la, puis attendez que les biens viennent à vous. Vous avez des outils pour cela. En parallèle, de temps à autres, prenez le temps de regarder les ventes portant sur d’autres types de biens et sur les départements limitrophes au vôtre.
2/ Votre but est de maximiser vos chances. Pas de remporter le bien à tout prix. Soyez prêt à perdre.
Vous allez vous lancer dans un processus de recherche de biens tout à fait particulier. Il va vous falloir déterminer la valeur de marché du bien, calculer les frais liés à son achat et fixer son prix maximal pour vous, selon votre moyen d’exploitation.
A chacune des étapes de vos démarches, vous avancerez et devrez tenir compte du fait que vous n’êtes pas seul à être potentiellement intéressé par le bien. Vous devez donc toujours avoir en tête que vous agissez sans garantie et que le temps passé peut être perdu. Ayez toujours également en tête que vous pouvez parfaitement réaliser vos calculs, que le bien peut être idéal pour votre projet, que tous les voyants peuvent sembler au vert, et que malgré tout cela, le bien peut ne pas vous revenir.
Votre objectif doit donc être de maximiser vos chances de remporter la vente, parfois tout simplement en ne vous rendant pas à certaines enchères car vous savez qu’il y aura trop de monde sur le coup et que serait une perte de temps.
Cela demande également d’être détaché du bien et de la probable réussite de l’enchère : dites-vous que vous pouvez l’acheter, et non que vous allez l’acheter. Cela pourra vous éviter soit une grande désillusion, soit une dépense trop importante. Avouez qu’il paraît absurde d’acheter un bien aux enchères et de le surpayer ! Je l’ai pourtant vu plusieurs fois.
3/ Les enchères sont une corde à votre arc. Pas votre moyen exclusif d’investissement.
Enfin, j’aimerais attirer votre attention sur un dernier point important. Les enchères ne doivent pas être votre moyen exclusif d’investissement immobilier. Cela va dans la continuité des deux points précédents. Si vous vous focalisez seulement sur les enchères en les envisageant comme votre seul biais d’investissement, vous avez de grandes chances de vous décourager. Soit par ce que vous ne trouvez pas les biens qui vous correspondent, soit par ce qu’il n’y a pas sur votre secteur suffisamment de biens mis en vente, ou bien encore par ce qu’il y a trop de concurrence, avec des moyens plus importants que vous.
...
Pour conclure ce chapitre sur le mindset, je souhaite vous partager l’une de mes citations préférées, qui illustre parfaitement l’état d’esprit de l’investisseur immobilier qui souhaite réussir :
« La vie ce n’est pas d’attendre que l’orage passe, c’est d’apprendre à danser sous la pluie ! »
Sénèque.
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Un livre consacré aux ventes aux enchères immobilières judiciaires, disponible sur Amazon, FNAC.fr et Cultura.fr, ou bien encore directement sur mon site via le bouton ci-dessous.
Il s'agit d'un livre/formation, destiné aux investisseurs et marchands de bien. Son but ? Comprendre et maîtriser les ventes aux enchères judiciaires pour réussir à y acheter des biens en-dessous de leur valeur de marché.
Qui suis-je ?
Guillaume Virondeau, je suis né le 27 février 1987 à Limoges.
Diplômé d'un Master en droit des affaires et d'un Master en Droit du financement et du recouvrement, je suis devenu huissier de justice, profession que j'ai exercée durant 6 ans.
En 2019, l'arrivée imminente de mon fils a contribué à bouleverser ma vie. Ne m'épanouissant plus dans mes fonctions et désireux de profiter de mon fils, je décide de me créer une vie plus en adéquation avec mes besoins.
Je décide d'investir dans l'immobilier et j'achète 9 lots durant la grossesse de ma femme.
Je possède aujourd'hui 15 biens, en partie acquis grâce aux enchères judiciaires. Mon patrimoine locatif est valorisé à 1.3 Millions d'€uros.
J'ai cédé les parts de mon étude d'huissier en janvier 2021, et créé en janvier 2022 mon cabinet d'expertise immobilière indépendant.
En juin 2022, alors que je participe à une conférence sur l'investissement immobilier, j'échange avec de nombreux investisseurs plus ou moins avancés. Lorsque j'évoque mes expériences aux enchères immobilières, le résultat est toujours le même : je suis assailli de questions et tous veulent connaître les moindres détails.
Je prends alors conscience que mon expérience et mes connaissances peuvent intéresser et aider des investisseurs.
C'est la raison pour laquelle durant l'été 2022, je décide de créer une formation/coaching et un programme d'accompagnement, pour partager mes connaissances et mes expériences, aider d'autres investisseurs à tirer profit de ces ventes pour accroître leur patrimoine.
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